这次疫情对房地产的影响！

碧桂园陈小辉

这次疫情对房地产影响有多大？

凤凰网房产
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来源： 楼市相对论

2020年春节,中国楼市按下了“暂停键”。

万众闭门不出,三四线返乡置业小高峰落空,“零看房,零成交,零签约”、二手房交易跌入谷底,更多影响悄无声息蔓延开来。

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当前楼市“冰封”

受疫情影响,1月份房企整体销售业绩下滑。

统计发现,在2020年1月销售额排名前50的房企中,销售额同比下滑房企达40家,业绩下滑率达80%。

春节期间,房企销售全面停止,更是“零回款”。

为配合疫情防控工作,全国各地售楼处关闭,开盘、促销等活动叫停。据中原地产研究中心数据:1月下旬开始,大部分开发商的成交量相比往年春节期间暴跌了95%。


1月26日,中国房地产协会发出:“房地产开发企业应暂时停止售楼处活动,待疫情过后再行恢复”倡议,全国各地陆续积极响应。

目前,超60个城市暂停开放售楼处。重启日期要等“疫情防控期过后”。

同时,二手房市场也处于停滞状态。二手房作为非标准产品,房屋状况和价值评估,要实地体验才比较可靠。这段时期,即使成交的二手房,也只能是过年前看好房,走成交流程。

同时,房企项目建设也停止了。

大部分房企跟随着全国统一步伐,开工日期延期至 2月10日,也有少部分2月3日即复工。

房企中一枝独秀的要数恒大,10万员工延长春节假期至2月17日,全国项目2月20日前不得开工,售楼部不得开业。


这可让不少人羡慕了。

对于中小房企来说,此刻可能忧虑更多。许多房企融资多,杠杠高,需要偿付的利息也不少。再加上假期工资和管理费,只出不进的日子着实让企业“焦急”。

这场疫情中,企业危机四处潜伏。例如,知名餐饮品牌西贝现已发出求救信号:“2万员工待业,贷款只能发3个月工资”。

冰封的楼市,考验着房企的现金流,考验着运营的极限。

为应对当前全面“冰冻”的市场环境,房企也在努力想办法。

近期不少房企开辟了线上售楼处,推出VR看房、直播看房和全天咨询服务,试图挽回部分损失。

事实上,阿里、京东等电商都曾尝试过线上卖房业务,收效甚微。互联网一直没有能颠覆掉房地产这个行业。


双11苏宁联合恒大线上卖房

这次疫情能给网上售楼带来多大改变呢?

据搜狐财经报道,尽管有在线卖房服务,有销售团队春节11天没有卖出一套房。

财经评论员严跃表示“线上直播作为一种创新手段,也能导入一些需求,但是房地产还是要依赖线下来进行具体成交。”

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**带来的启示

很多人会将此次疫情,同2003年**对楼市影响做类比。

其实,二者相似之处不多。

第一,宏观经济存在差异。2003年中国GDP增速达10%,刚加入WTO加上人口红利,经济腾飞上行。如今,GDP增速保6%,金融去杠杆叠加中美贸易战,经济下行压力大。


2001-2007年GDP增速趋势图

北京塞冬说的很形象:

“**对经济的影响相当于18岁年轻人起跑后又蹲下系了个鞋带。现在的情况则可能更像一个45岁中年人,事业过了巅峰,家里上老下小事情很多,下楼梯的时候又把脚崴了。”

第二,居民杠杆率不同。2003年房地产业也处于飞速发展期,大众忙于寻找机遇创业,全民炒房现象尚未出现。现在,居民69%财富是房产,负债规模达80%,居民负债过高,风险已显现。

第三,政策环境不同。

**过后,中央出台了促进房地产发展政策,肯定了房地产市场的发展“对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用”,强调“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度”。


房地产为国民经济支柱产业地位确立。作为提振经济的重要驱动,理所当然地受到了鼓励和重视。

从2019年延续至今,房地产政策一直是“稳房价、稳地价、稳预期”。即使这次疫情过去,想要出现当年那样宽松鼓励的政策,也是不大可能。

**和本次疫情对楼市相似影响是——都造成了楼市波动。

2003年**对楼市造成短暂下行,对全年销售面积和投资、开工面积等没有任何影响。


表:房地产市场商品房指标同比增速情况

数据来源:国家统计局,CREIS中指数据

以**影响严重的广东省为例,2003年3月短暂下降后,迅速恢复到正常水平。


图:2003年上半年广东省月度商品房销售面积及同比变化

数据来源: 广东省统计局,CREIS中指数据

当下疫情对房地产的影响,可能比17年前疫情的负面影响更大。

因为,这次病毒传染性更强,防控措施更严格,各省市开启一级应急响应,全国多地封城、封村。

产业链上下游,目前不能顺畅打通,房地产开工延迟,销售回款无望。

中指研究院认为,“短期预判来看,市场量价存在下调的压力但仍具韧性,随着疫情得到控制将回归平稳运行态势。”

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疫情过后会如何?

01 房价会跌吗?

当前,成交量跌至冰点,对于房价明显影响尚未显现。疫情过后,不排除有开发商为快速回款,以价换量,进行打折促销活动。

另外,三四月楼市“小阳春”已经成为泡影,开盘的项目仍旧要推出,可能会有优惠活动吸引顾客。

总体不存在大跌环境。既不会像**期间全国房价普跌20%,也不会像那样出台刺激政策。楼市要求“稳”仍是主题。

02 调控会放松吗?

非常可能。**过后,中央出台了鼓励楼市政策,促进了楼市大发展。这次虽然不至于中央发文,但是会有不少的地方出台松绑政策,尤其是部分不堪冲击的三四线城市。

03 会降息吗?

重要的是,自LPR改革以来,央行通过每月的LPR来调节房贷相关利率,可以期待一下本月20日房贷利率可能下调。


据融360数据显示,1月,20个城市首套房贷款利率环比有所下调。

04 疫情影响暂时没有收入,房贷怎么办?

官方回复:

对治疗或隔离人员、参加疫情防控人员及受疫情影响暂时失去收入来源的人群,金融机构应调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限。

因疫情影响未能及时还款的,经接入机构认定后,相关逾期贷款可不作逾期记录报送,已报送的予以调整。

在疫情短期冲击下,大家也不用过于忧心。有业内人士表示,1、2月份原本就是一个淡季,影响不会特别的显著。

其实,对房子的需求一直都在,这段时间仅仅是被压抑了,购房需求被延期了。相信灾难过去,楼市会和大地一样复苏。

始终相信,没有一个冬天无法逾越,没有一个春天不会到来。

碧桂园陈小辉

疫情过后，我们的生活会有什么变化。

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