▲ 从高处看，其形状宛若几艘秩序井然的大船，呈南北走向停泊在周边一片商海中（网络/图）
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文章内容仅为作者个人观点 不代表平台立场文 | 安恬
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泗洪这些年的发展日新月异，繁华的泗州大街两侧高楼拔地而起，应着人们日益变化的消费需求，新建了几家商业综合体，一改之前以泗州商城为百货卖场的单一形式，改善泗洪消费环境的同时也增加了本地就业机会，刺激了经济发展。
而参与其中建设的富园广场、花园口广场和尖莎咀这三个商业综合体，都占据着主城黄金位置，为何唯独尖莎咀冷清如此？甚至于在不大的县城里，都没有达到城区居民人均覆盖的地步。 1
商海中的楼船
尖莎咀坐落于泗洪县城核心商圈泗州大街中心，由占地5.7万平方米的裙楼，与ABC三区四幢高层住宅组成。繁忙的马路包围两侧，其中A、B两区用空中连廊相接，底下是封闭式的购物中心，顶部则辟出广阔的泗洪首家楼顶停车场。（其规划简介上显示）
从高处看，其形状宛若几艘秩序井然的大船，呈南北走向，停泊在周边一片商业海洋中。这艘“大船”体量庞大，总建筑面积将近18万方米，且“装备”精良，整座建筑全部采用质量更好的C50混泥土，里面6米入堂大厅、电梯、门窗等均采用国际知名品牌，光是入场就能体会到内部陈设的流光溢彩。 ▲ 尖莎咀商场内部陈设（安恬/摄）
在四层的商业楼里，遍布着各种商业业态，AB两区为黄金珠宝、品牌旗舰专卖店，特色餐饮、电影院、儿童乐园、休闲会所、美容美体等，C区为独立的电子数码广场，总之你能想到的应有尽有，欲打造成全封闭形态的购物广场，成为泗洪的高级橱窗。 ▲ AB两区交界处（安恬/摄）
刚到这的人，从A区进入，出来时往往置身于B区附近，再被建筑物包裹其中时更摸不着头脑，因其庞大的建筑体量开辟的出口繁多，保安张秀是最早感受到这座建筑纷繁多变之处，尤其是年关将至时期，被人问及最多的问题是B区入口在哪，C区怎么走，这里是不是A区？
而负责A区到C区整座楼层外部环境的保洁员，工作时长为6小时，光是下午来回打扫一趟，基本就到下班点了。
商场四楼餐饮区大概有固定的营业时间，下午16点前去的话也许会失望而归，彼时，四层内部唯一能见着光的只有装修工人和洗碗工。
孙秀娥和胡玉是这里一家饭店的洗碗工，去年来泗务工后，没多久就找到了可错开时间做的“副业”，楼层西侧有一小门连接着落地阳台，那里是她们工作的后厨，同时也是阳光能洒下最大面积的地方，因着平时客流量少工作相对轻松，在饭店营业之前，她们常常坐在那，做些缝补衣物的活儿补贴家用。 ▲ 下午16点前四楼餐饮大多数都处于没开门的状态（安恬/摄）
▲ 同楼一层之隔的距离仿若对应着不同世界（安恬/摄）
商场内的店铺关了又开，不断更迭交替，装潢工程也是接踵而至，其中的装修废料也顺便照顾了拾荒大叔刘光的生计。
刘光身子单薄，六十多岁左右，戴着一顶老旧的鸭舌帽，身着布满尘土的蓝灰大褂，无事时便蹬着他的三轮车绕过c座到B区门口，从车上拖下破洞的蛇皮袋，乘电梯到四楼去捡拾废料，因为商场人迹稀少，电梯几乎成了刘光的私人运输工具，那些被不断运下来的边角料，他通常会按斤卖给澡堂老板。施工商铺密集的时候，倒映在商场橱窗上的蓝色身影也频繁地来回穿梭， 车座上的刘光仿佛一只初次骑独轮的猴子，摇摇颤颤的车架亦如他身上松垮瘦削的骨头，都不是能经得起风吹的样子，让人不免担忧，商场内年轻的小保安们也乐得和他开玩笑，每每看他经过便伸出一脚，惹得刘光忙不迭地稳住车把后骂一句“小龟孙啧”。
写到这，不免想起泗洪各大商场店铺关门响应疫情之际，尖莎咀是泗洪首家提出免商户租金的企业，这都体现了其人文关怀。
▲ B区四楼内一家商铺正在装修（安恬/摄）
自从富园广场和花园口开建，逐渐把原来以泗州商城为中心的商业形态向东绵延，在获得老商业街步行街加持后，花园口，富园广场和步行街三个像闭环圈一样凝聚着县城大部分客流，自此，奠定了以泗州中大街为泗洪商业中心的基本形态，而在这条贯穿城中心的主干道上，中间的路像是断了层，只剩尖沙咀孤零零地单打独斗。
▲ 尖莎咀地理位置平面图（安恬/绘）
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出现这种状况的原因
尖莎咀的业态构成是“商业+住宅”模式，项目周边配套完善，实小、县幼儿园、县人民医院、体育馆环伺周边，无论对于商业还是住宅都是不可多得的黄金地段，但成也萧何败也萧何，该项目选址因其项目定位成了人气冷清的主要原因。其开工时间早于花园口，但为了有效缓解商业开发运营的资金压力，最先在2014年开售住宅，商铺开业却晚于花园口一年，有人说如果尖莎咀比花园口早开业，就不会出现现在的状况，但我个人认为，即使早开业，最后的客流也会被花园口稀释掉，原因有四：一是消费力人群饱和；二是客群定位不合理、贪大求全、脱离本土实际消费水平；三是选址不合理；四是电子商务的不断冲击。
首先从泗洪本土情况来说，泗洪属于苏北县城，经济方面不比苏南，有消费力的人群目前已趋于饱和。 据市政府官网2017年统计年鉴显示，泗洪的城市户口为50.63万人，农村人口为60.46万人，在这个农村人口大于城镇人口的城市，由于国家城镇化政策和棚改政策的推进，可想而知有多少人要进城买房，买房只是走上背负房贷的第一步，还要负担孩子上学、子女结婚、家人医疗等这些大额支出，自然没有多余消费能力。此外，有数据表明，泗洪在外务工人口占总人口的百分之20左右，一种分析认为，实际外出人口远不止这些，他们中以青壮年居多，留下妇女在家带孩子上学及照顾老人，这些都是弱购买力的消费人群 ，而且泗洪从属教育大省，每年高考学子录取情况较高，一二线城市深知有人才才会有发展，不断出台重大利好的政策参与抢人大战，大城市逐渐形成正向良性循环的同时，导致县城年轻消费群体不断流失，只有过年时才会出现消费旺盛的局面，这也是中国绝大多数三四线城市面临的问题。
▲ 宿迁市各地人口情况（来源于泗洪某房地产开发商数据）
但农村居民依仗着庞大的人口占比，日益增长的消费需求绝对是县城商业综合体不可或缺的重要消费群体，客户群定位是服务于周边住宅居民还是辐射全县范围人群，泗洪这三大商业综合体的选择显然是后者，相对于流动乡镇地区，城区居民是最稳定的消费群体，也正如前面所说，泗洪消费力人群总体已趋于饱和，城区固定人群又被其他商业体稀释，尖莎咀在这种情况下依然定位过高，以中高端的消费为主，脱离本土实际消费水平。 加上电商对实体购物中心的冲击正逐年加大，网上买东西方便快捷，且具备价廉质更优的属性，对买方来说更容易货比三家，相较实体购物，当顾客想退换货时更有保障，也避免线下不良商家当面扯皮的行为，因此，更多人会选择网购，而且随着5G的来临，一切都是未知数，到时整个行业又不知该以何种形态出现。
其次，就地理位置来说，尖莎咀的选址凸显了泗洪城区商业网点布局的问题，从富园广场到泗州商城这条不过千米的道上，出现三个商业综合体扎堆现象（分别是富园广场、花园口广场及尖莎咀），又都是集吃喝玩乐购为一体的模式，这就导致三者在规划上同质化严重。
▲ 泗洪三大商业综合体情况（安恬/绘）
让人匪夷所思的是，县域商业综合体一般很少会如此近距离扎堆出现 ，基本建在独立片区，方便周围一带居民消费，这是保持人气最稳妥的方式，也是国内综合体遍地开花前早期的状态，若没有人口数量和旺盛消费力的支撑，只会互相扯得精疲力尽，如今的富园广场和花园口也并未能完全发挥其完整业态。
除此之外，从其外部道路和四周环境来看，尖莎咀当时考虑住宅可能多于商业。 尖莎咀是地处泗州大街南面唯一的综合体，对面的商业人气都不错，包括与之只隔几百米处于同一方位的步行街。
像这种一边热一边冷的情况很多地区都有，主要造成的原因是马路屏障切割 | 
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