文 | 安恬
审核 | admin
泗洪这些年的发展日新月异，繁华的泗州大街两侧高楼拔地而起，应着人们日益变化的消费需求，新建了几家商业综合体，一改之前以泗州商城为百货卖场的单一形式，改善泗洪消费环境的同时也增加了本地就业机会，刺激了经济发展。
而参与其中建设的富园广场、花园口广场和尖莎咀这三个商业综合体，都占据着主城黄金位置，为何唯独尖莎咀冷清如此？甚至于在不大的县城里，都没有达到城区居民人均覆盖的地步。
商海中的楼船
尖莎咀坐落于泗洪县城核心商圈泗州大街中心，由占地5.7万平方米的裙楼，与ABC三区四幢高层住宅组成。繁忙的马路包围两侧，其中A、B两区用空中连廊相接，底下是封闭式的购物中心，顶部则辟出广阔的泗洪首家楼顶停车场。（其规划简介上显示）
从高处看，其形状宛若几艘秩序井然的大船，呈南北走向，停泊在周边一片商业海洋中。这艘“大船”体量庞大，总建筑面积将近18万方米，且“装备”精良，整座建筑全部采用质量更好的C50混泥土，里面6米入堂大厅、电梯、门窗等均采用国际知名品牌，光是入场就能体会到内部陈设的流光溢彩。
▲ 尖莎咀商场内部陈设（安恬/摄）
在四层的商业楼里，遍布着各种商业业态，AB两区为黄金珠宝、品牌旗舰专卖店，特色餐饮、电影院、儿童乐园、休闲会所、美容美体等，C区为独立的电子数码广场，总之你能想到的应有尽有，欲打造成全封闭形态的购物广场，成为泗洪的高级橱窗。
▲ AB两区交界处（安恬/摄）
刚到这的人，从A区进入，出来时往往置身于B区附近，再被建筑物包裹其中时更摸不着头脑，因其庞大的建筑体量开辟的出口繁多，保安张秀是最早感受到这座建筑纷繁多变之处，尤其是年关将至时期，被人问及最多的问题是B区入口在哪，C区怎么走，这里是不是A区？
而负责A区到C区整座楼层外部环境的保洁员，工作时长为6小时，光是下午来回打扫一趟，基本就到下班点了。
商场四楼餐饮区大概有固定的营业时间，下午16点前去的话也许会失望而归，彼时，四层内部唯一能见着光的只有装修工人和洗碗工。
孙秀娥和胡玉是这里一家饭店的洗碗工，去年来泗务工后，没多久就找到了可错开时间做的“副业”，楼层西侧有一小门连接着落地阳台，那里是她们工作的后厨，同时也是阳光能洒下最大面积的地方，因着平时客流量少工作相对轻松，在饭店营业之前，她们常常坐在那，做些缝补衣物的活儿补贴家用。
▲ 下午16点前四楼餐饮大多数都处于没开门的状态（安恬/摄）
▲ 同楼一层之隔的距离仿若对应着不同世界（安恬/摄）
商场内的店铺关了又开，不断更迭交替，装潢工程也是接踵而至，其中的装修废料也顺便照顾了拾荒大叔刘光的生计。
刘光身子单薄，六十多岁左右，戴着一顶老旧的鸭舌帽，身着布满尘土的蓝灰大褂，无事时便蹬着他的三轮车绕过c座到B区门口，从车上拖下破洞的蛇皮袋，乘电梯到四楼去捡拾废料，因为商场人迹稀少，电梯几乎成了刘光的私人运输工具，那些被不断运下来的边角料，他通常会按斤卖给澡堂老板。施工商铺密集的时候，倒映在商场橱窗上的蓝色身影也频繁地来回穿梭， 车座上的刘光仿佛一只初次骑独轮的猴子，摇摇颤颤的车架亦如他身上松垮瘦削的骨头，都不是能经得起风吹的样子，让人不免担忧，商场内年轻的小保安们也乐得和他开玩笑，每每看他经过便伸出一脚，惹得刘光忙不迭地稳住车把后骂一句“小龟孙啧”。
写到这，不免想起今年泗洪各大商场店铺关门响应疫情之际，尖莎咀是泗洪首家提出免商户租金的企业，这都体现了其人文关怀。
▲ B区四楼内一家商铺正在装修（安恬/摄）
自从富园广场和花园口开建，逐渐把原来以泗州商城为中心的商业形态向东绵延，在获得老商业街步行街加持后，花园口，富园广场和步行街三个像闭环圈一样凝聚着县城大部分客流，自此，奠定了以泗州中大街为泗洪商业中心的基本形态，而在这条贯穿城中心的主干道上，中间的路像是断了层，只剩尖沙咀孤零零地单打独斗。
▲ 尖莎咀地理位置平面图（安恬/绘）
出现这种状况的原因
尖莎咀的业态构成是“商业+住宅”模式，项目周边配套完善，实小、县幼儿园、县人民医院、体育馆环伺周边，无论对于商业还是住宅都是不可多得的黄金地段，但成也萧何败也萧何，该项目选址因其项目定位成了人气冷清的主要原因。其开工时间早于花园口，但为了有效缓解商业开发运营的资金压力，最先在2014年开售住宅，商铺开业却晚于花园口一年，有人说如果尖莎咀比花园口早开业，就不会出现现在的状况，但我个人认为，即使早开业，最后的客流也会被花园口稀释掉，原因有四：一是消费力人群饱和；二是客群定位不合理、贪大求全、脱离本土实际消费水平；三是选址不合理；四是电子商务的不断冲击。
首先从泗洪本土情况来说，泗洪属于苏北县城，经济方面不比苏南，有消费力的人群目前已趋于饱和。
据市政府官网2017年统计年鉴显示，泗洪的城市户口为50.63万人，农村人口为60.46万人，在这个农村人口大于城镇人口的城市，由于国家城镇化政策和棚改政策的推进，可想而知有多少人要进城买房，买房只是走上背负房贷的第一步，还要负担孩子上学、子女结婚、家人医疗等这些大额支出，自然没有多余消费能力。此外，有数据表明，泗洪在外务工人口占总人口的百分之20左右，一种分析认为，实际外出人口远不止这些，他们中以青壮年居多，留下妇女在家带孩子上学及照顾老人，这些都是弱购买力的消费人群 ，而且泗洪从属教育大省，每年高考学子录取情况较高，一二线城市深知有人才才会有发展，不断出台重大利好的政策参与抢人大战，大城市逐渐形成正向良性循环的同时，导致县城年轻消费群体不断流失，只有过年时才会出现消费旺盛的局面，这也是中国绝大多数三四线城市面临的问题。
▲ 宿迁市各地人口情况（来源于泗洪某房地产开发商数据）
但农村居民依仗着庞大的人口占比，日益增长的消费需求绝对是县城商业综合体不可或缺的重要消费群体，客户群定位是服务于周边住宅居民还是辐射全县范围人群，泗洪这三大商业综合体的选择显然是后者，相对于流动乡镇地区，城区居民是最稳定的消费群体，也正如前面所说，泗洪消费力人群总体已趋于饱和，城区固定人群又被其他商业体稀释，尖莎咀在这种情况下依然定位过高，以中高端的消费为主，脱离本土实际消费水平。
加上电商对实体购物中心的冲击正逐年加大，网上买东西方便快捷，且具备价廉质更优的属性，对买方来说更容易货比三家，相较实体购物，当顾客想退换货时更有保障，也避免线下不良商家当面扯皮的行为，因此，更多人会选择网购，而且随着5G的来临，一切都是未知数，到时整个行业又不知该以何种形态出现。
其次，就地理位置来说，尖莎咀的选址凸显了泗洪城区商业网点布局的问题，从富园广场到泗州商城这条不过千米的道上，出现三个商业综合体扎堆现象（分别是富园广场、花园口广场及尖莎咀），又都是集吃喝玩乐购为一体的模式，这就导致三者在规划上同质化严重。
▲ 泗洪三大商业综合体情况（安恬/绘）
让人匪夷所思的是，县域商业综合体一般很少会如此近距离扎堆出现 ，基本建在独立片区，方便周围一带居民消费，这是保持人气最稳妥的方式，也是国内综合体遍地开花前早期的状态，若没有人口数量和旺盛消费力的支撑，只会互相扯得精疲力尽，如今的富园广场和花园口也并未能完全发挥其完整业态。
除此之外，从其外部道路和四周环境来看，尖莎咀当时考虑住宅可能多于商业。
尖莎咀是地处泗州大街南面唯一的综合体，对面的商业人气都不错，包括与之只隔几百米处于同一方位的步行街。
像这种一边热一边冷的情况很多地区都有，主要造成的原因是马路屏障切割、住宅区切割、自然障碍隔离带切割、大型建筑体屏障等等
而尖莎咀基本都占全了，北面较早成熟区人流被泗州大街这条马路屏障截断，东面人气被住宅区切割，够不上步行街的热闹，商场大面积朝向的是早些年代建造的老小区，南面是一幢教师公寓楼，西面则是一堵封闭的墙，唯一面对城区主干道的只有很小的面 积，且没有公共交通站点，中间还有绿化带阻隔，地理环境直接**进入商城的动线。人群会扎堆，会凑热闹，要把他们自动分流有违人的天性，越是冷清越没人去也就越冷清，如此形成恶性循环，周边居民楼和尖莎咀比起来显得低矮破旧，且道路狭窄不畅，体育南路经常被附近住户造成交通堵塞，商业综合体起码也是给人四通八达的感觉，而尖莎咀却给人一种需要拨开云雾寻真容的掩面之感。
▲ 尖莎咀东面的老旧小区（安恬/摄）
▲ C区紧邻着的老旧教师公寓楼（安恬/摄）
个人拙见
目前，尖莎咀已开启切割销售部分商铺，据一位知情人士所述，泗洪商业体均采用这种模式，售出后托商管管理，是开放商回笼资金最为稳妥的办法。但以尖莎咀目前情况来看销售有难度，最终要解决的还是人气问题，这是无法避免的。
一、商铺运营应避免同质化，定位要合理。
商业综合体如此近距离扎堆的现象多存在于一二线城市，如北京西单的君太百货、汉光百货和西单大悦城，那里有旺盛的消费水平和庞大的人口基数作为支撑，但即使这样若没有独自特色，近距离扎堆带来的后果也是难以存活。
例如早期上海正大广场定位为上海顶级品牌中心。之后由于恒隆广场和上海新天地的崛起，造成该商场商业消费群体不足，其整体出租率一度不足 60%。后来，正大先后引进真冰溜冰场、KTV、健身馆、美容院、反斗城等业态，出租率迅速回升至 98%（胡斯哲.2013）。所以尖莎咀业态不宜与其他两座商业综合体雷同，不如另辟蹊径找一些适合自己的特色，参考正大广场后引进的项目。
而现在泗洪县城随机客源比较少，固定消费人群又被其他商业体稀释的情况下，尖莎咀应该依仗它自身的优势——附近庞大的居民小区先把人气带动起来，先满足周边住宅居民的消费诉求，注重消费性价比，以中端为主，低端为辅，配以一定的高端产品，不应脱离本土实际消费水平，否则无法有效刺激消费，导致客源越来越少，无法支撑庞大的建筑体量。
泗州商城在后建的三座商业综合体冲击下依旧人声鼎沸，因为其便宜实惠的衣物家纺类商品成为特色，经过时间洗礼已经形成非常成熟的百货卖场，符合绝大多数居民的消费习惯，也符合生活的烟火气，那里至今还能留存着乞讨者的容身之地，它与周边高档综合体形成功能互补的混搭森林，代表了县城百姓理想中的消费水平。
▲ 与周边高档综合体形成功能互补的混搭森林（安恬/摄）
二、扎堆的商业综合体应摆放为“圈”状
现在人们更趋向于从以前的“目的性购物”转变为“逛街式消费”。随着社会发展，人们更注重消费体验，满足的只是逛街心理，所以不应该因地理环境的切割让人群分流，
像尖莎咀这样，周边的商业环境不是居民区就是手机卖场银行之类的，无法和其他商业区形成联系。
中国商业地产联盟秘书长王永平曾提出：长条形的布局很难形成聚集效应 , 无法让这些城市综合体形成 ‘ 圈 ’ 的概念 , 这些综合体之间的人流无法互动 ... 其实我们可以参考国外许多城市的先进经验， 比如在十字 路口 , 可以以交叉路口为圆心 , 对综合体进行点状布局 , 形成环状 , 使得进入其中的消费人群可以在一个相对集中的小圈子里进行交流 。
位于北京西单的大悦城、汉光百货和君太百货就很好地验证了这一点，三者能够红火并存的原因之一就是过街天桥的规划，天桥的存在使得这三大扎堆的综合体，在一个商圈内相互促进、共同繁荣。
▲ 连接西单三大商业综合体的天桥实景图（网络/图）
▲ 北京西单扎堆的三大商业综合体平面图，灰色线条为天梯示意（安恬/绘）
所以，如果可能的话，窃以为可以通过修建地下道或者过街天桥来缓解当前局面，利用地下道的商鋪，把街两边连起来，但参考淮安淮海路的地下通道，里面常常车辆横行，经过时带过狼烟一片，垃圾也是遍地，还是天桥比较好点， 不仅参与城市环境的美观建设和连接客流，还有效的解决交通堵塞问题。
三、低租金引进快餐商家和利好模式吸引其他商户入驻
低租金引进肯德基、麦当劳这些比较吸引孩童的快餐食品，它们几乎是所有商区用来拉流量的利器，或者定位稍微低一点的玉米人 ，或者定位更低的地下超市，有这些存在会使得周围好几公里的人都会络绎不绝的赶来逛街。
每个商业项目入驻都会面临一段时间的养商期，如果对入驻商家采取利好模式的话，招商问题能解决大半。在北京三里屯核心地段，只有一街之隔的三里屯SOHO和三里屯village，几乎同时开张的它们，SOHO采用无为而治，分割销售；VILLAGE采取按销售额以一定比例抽取的收租方式，极大的吸引了入户商家。私以为尖莎咀目前招商可以略微参考。
这些商铺可能暂时回笼不了多少资金，但人流聚拢了正向循环指日可待。
▲ 余晖下尖莎咀敞亮的空中连廊（安恬/摄）
在外地求学以及工作的这几年，对于家乡日新月异的发展着实欣慰，泗洪一直在以肉眼可见的速度向前飞跃， 但看到家乡这么漂亮的建筑体如果荒废着实痛惜，才提出自己一些愚见，如今，泗洪正以便民利民提高居民生活质量为商业网点规划理论的出发点和归宿，一切都越来越理性，相信在政府的带领下大泗洪经济发展会进一步腾飞！
注：文中提及人物均为化名
以上都是个人看法，若有其他意见欢迎留言讨论。
参考文献：
《扎堆的商业体该如何生存》——赵琨，喻鹏
《城市商业综合体的“好”和“坏”》——胡斯哲
《商业综合体的空间结构·功能配置·运行管理导控——以晋宁县商业广场规划设计方案为例》——孙龙宇
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